종합부동산세 2026 1가구 1주택 12억 공제, 세율·감면 총정리

“우리 집 한 채뿐인데, 정말 종부세를 또 내야 하나요?” 공시가격 15억짜리 아파트 한 채 가진 은퇴 부부의 가장 큰 걱정입니다. 매년 12월 고지서를 받을 때마다 수백만원이 빠져나가면 연금 생활에 구멍이 뚫립니다. 하지만 1가구 1주택이라면 **기본공제 12억원 + 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%**까지 감면받을 수 있다는 사실, 놓치면 손해입니다. 2026년 4월 기준, 종합부동산세 2026이 어떻게 계산되고 얼마를 아낄 수 있는지 총정리합니다.

종합부동산세 2026, 어떤 세금인가요?

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택·토지의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘으면 국세청이 부과하는 보유세입니다. 재산세와 별도로 국세로 납부하며, 12월 1–15일 사이 납부해야 합니다.

2026년 4월 기준 핵심 포인트는 세 가지입니다.

• 1가구 1주택 기본공제 12억원 — 공시가격 12억 이하면 과세 제외
• 공정시장가액비율 60% (2026년 유지)
• 세액공제 최대 80% — 고령자 40% + 장기보유 50% (합산 한도 80%)

2026년 누가 내야 하나요?

6월 1일 기준 주택·토지를 보유한 개인·법인이 대상입니다.

과세 대상 판정 (개인 주택분)

과세표준 계산 공식

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

예시 1 — 1가구 1주택 15억원 단독명의

• 공시가격 15억 − 기본공제 12억 = 3억원
• 과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만원
• 세율 구간: 0.5% 적용
• 산출세액 = 약 90만원 (세액공제 전)

얼마를, 어떻게 내나요? 세율과 세액공제

주택분 세율표 (2주택 이하 개인)

3주택 이상 중과세율

1주택자 세액공제 (최대 80%)

1세대 1주택 단독명의·특례 적용자는 산출세액에서 다음을 공제합니다.

고령자 세액공제

장기보유 세액공제

합산 한도: 80%

실제 세액 시뮬레이션

사례 A — 공시가격 18억 1주택, 70세·15년 보유 (단독명의)

사례 B — 공시가격 18억 1주택, 부부공동명의 (각 9억)

• 기본공제 합 18억원 → 과세표준 0원 → 납부세액 0원
• 세액공제는 적용 불가 (단독 특례 아님)

주의! 이것만은 꼭 확인하세요

• 6월 1일 기준 — 5월 31일에 팔면 매수자가, 6월 2일에 팔면 매도자가 1년치 부담. 6월 1일 하루 차이가 수백만원을 가릅니다.
• 1세대 1주택 특례 신청 필수 — 부부공동명의 → 단독명의 간주 특례는 9월 16–30일 홈택스 신청. 미신청 시 각자 9억 공제만 적용.
• 세액공제 80% 한도 — 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%지만 합산 한도 80%. 70세·15년 보유자만 한도 체감.
• 공시가격 인상 주의 — 2026년 공동주택 공시가격 평균 인상률 확인. 작년 비과세였어도 올해 과세 대상 편입 가능.
• 분납 신청 가능 — 납부세액 250만원 초과 시 6개월 분납, 500만원 초과 시 납부기한 2개월 연장.
• 농어촌특별세 20% 가산 — 종부세 세액의 20%가 농특세로 추가 부과. 총 납부액 = 종부세 × 1.2.
• 해외체류자 주의 — 6월 1일 기준 국내 주소지 있으면 과세. 1주택도 해외 임대 중이면 임대소득세 별도.

어떤 경우에 유리한가요?

• ✅ 공시가격 12억 이하 1주택자 — 전액 비과세. 별도 신고 불필요
• ✅ 부부공동명의 (합 18억 이하) — 자동 비과세. 특례 신청 불필요
• ✅ 70세 이상 + 15년 이상 보유 — 세액공제 80% 적용 시 실부담 급감
• ✅ 공시 18–20억 1주택 70세 이상 — 부부공동 vs 단독특례 중 단독특례가 유리 (공제 80%)
• ✅ 상속으로 일시 2주택 — 상속개시 후 5년간 1세대 1주택 특례 유지

1주택 은퇴 부부 실제 절감 (공시가격 18억 기준)

부부공동명의 선택 시 연 192만원 전액 절감.

함께 읽으면 좋은 글

• 상속세 2026 자녀공제 5억·배우자공제 10억 총정리 — 주택 상속 시 종부세 1주택 특례 5년 유지
• 증여세 2026 면제한도 혼인·출산 1억 공제 총정리 — 부부공동명의 전환 시 증여세 확인 필수
• 주택연금 2026 가입조건·월지급금 총정리 — 1주택 고령자 주택연금 가입 시 종부세 감면 유지
• 자동차세 연납 2026 할인율 총정리 — 재산세·자동차세 연납 할인 + 종부세 함께 대비
• 결혼세액공제 2026 혼인신고 100만원 환급 총정리 — 혼인 후 부부공동명의 전환 시 종부세 절감 시너지
• 종합소득세 환급 2026 프리랜서 총정리 — 주택 임대소득 분리과세 vs 종합과세 선택
• 월세 세액공제 2026 최대 170만원 총정리 — 1주택 보유하며 다른 지역 임차 시 월세공제 병행
• 주택청약저축 소득공제 2026 연 300만원 총정리 — 1주택 이후 2주택 갈아타기 청약 전략
• 보금자리론 2026 4억 2천만원 총정리 — 주택 구입 전 종부세 과세 여부 미리 계산
• 신생아 특례대출 2026 조건·금리 총정리 — 공시 12억 이하 주택 구입 시 종부세 걱정 없음